Verificatievragen per route: wat wij aanbieders vragen

Welk rentepercentage geldt op dit moment voor een verhoging bij een bewoner van 70 jaar of ouder?

Waarom: De rente is de kern van de prijs en moet vergelijkbaar zijn met andere routes.

Accepteert u een aanvraag waarbij AOW en aanvullend pensioen het enige inkomen zijn? Welk minimuminkomen hanteert u?

Waarom: Veel ouderen lopen juist hier vast; het antwoord bepaalt of deze route reëel is.

Tot welk percentage van de woningwaarde kunt u verhogen bij een bewoner boven de 70?

Waarom: Bepaalt hoeveel overwaarde deze route daadwerkelijk vrijmaakt.

Wat zijn de eenmalige kosten: advies, taxatie, notaris en afsluitprovisie, elk apart benoemd?

Waarom: Eenmalige kosten drukken zwaar bij een kleine opname.

Kan de bewoner het bedrag in delen afroepen, en betaalt hij dan alleen rente over het opgenomen deel?

Waarom: Afroepen in delen scheelt vaak duizenden euro's aan rente.

Welk deel mag aflossingsvrij en welke voorwaarden gelden voor boetevrij extra aflossen?

Waarom: Bepaalt de maandlast en de vrijheid om later alsnog af te lossen.

Welk percentage van de marktwaarde vrij van huur en gebruik betaalt u, uitgedrukt als bandbreedte over uw laatste tien transacties?

Waarom: Zelfopgaven liggen bijna altijd aan de bovenkant. Een bandbreedte over werkelijke transacties is controleerbaar.

Wie wijst de taxateur aan, wie betaalt die, en krijgt de bewoner het volledige taxatierapport?

Waarom: Wie de taxatie stuurt, stuurt de koopsom.

Welke kosten worden op de koopsom ingehouden en wat is het bedrag daarvan bij een woning van € 400.000?

Waarom: Inhoudingen verlagen de netto opbrengst zonder dat het percentage verandert.

Met welke formule bepaalt u de aanvangshuur? Noem het rendementspercentage of de rekenmethode.

Waarom: Bij geen enkele partij in dit segment is de huurprijsformule openbaar. Dit is de belangrijkste ontbrekende informatie in de markt.

Wat is de maandhuur bij een woning van € 400.000 en een bewoner van 75 jaar?

Waarom: Eén concreet voorbeeld maakt de formule toetsbaar.

Voert u een WWS-puntentelling uit vóór ondertekening en deelt u die met de bewoner?

Waarom: Bij een nieuw huurcontract is een puntentelling verplicht. Onder 187 punten is de huur wettelijk gemaximeerd.

Hoe wordt de huur geïndexeerd: welke index, welk opslagpercentage en welk maximum?

Waarom: Indexatie bepaalt de huur over tien jaar en daarmee het grootste deel van de prijs.

Is het huurcontract voor onbepaalde tijd? Zo nee, op welke wettelijke uitzondering baseert u een tijdelijk contract?

Waarom: Sinds 1 juli 2024 is onbepaalde tijd de norm; terughuur na verkoop staat niet in de uitzonderingenlijst.

Wie betaalt welk onderhoud? Geef een uitsplitsing tussen groot onderhoud, klein onderhoud en verduurzaming.

Waarom: "Verrekend in de huurprijs" betekent dat de bewoner het alsnog zelf betaalt.

Mag u de woning doorverkopen, en wordt de bewoner daarover vooraf geïnformeerd?

Waarom: Koop breekt geen huur, maar een nieuwe eigenaar verandert wel de praktijk.

Wat gebeurt er bij overlijden van de huurder en welke positie heeft de partner of medebewoner?

Waarom: Erfgenamen erven het huurrecht niet automatisch.

Is het woonrecht gevestigd als zakelijk recht (vruchtgebruik of gebruik en bewoning) en ingeschreven in de openbare registers?

Waarom: Dit is de kernvraag van dit segment. Bij geen van de onderzochte partijen konden wij dit vaststellen. Zonder inschrijving is het woonrecht slechts een afspraak op papier.

Wat gebeurt er met het woonrecht en met de resterende uitkeringen als uw onderneming failliet gaat vóór de levering?

Waarom: Zonder zakelijk recht is de bewoner concurrent schuldeiser. Eén aanbieder heeft dit scenario zelf publiek besproken.

Welke zekerheid stelt u voor de toekomstige termijnen: bankgarantie, depot, stichting derdengelden of niets?

Waarom: De bewoner betaalt vooruit met zijn huis en ontvangt pas over decennia het volledige bedrag.

Op welk moment vindt de eigendomsoverdracht plaats en onder welke opschortende voorwaarden?

Waarom: Bepaalt wie in de tussentijd eigenaar is en wie welk risico draagt.

Welk percentage van de marktwaarde vormt de koopsom? Geef één bandbreedte, en verklaar afwijkingen met eerdere eigen publicaties.

Waarom: Meerdere partijen noemen op verschillende plaatsen verschillende bandbreedtes. Wij publiceren de verschillen.

Wat is het maandbedrag bij een woning van € 400.000 en een bewoner van 75 jaar?

Waarom: Eén rekenvoorbeeld maakt aanbiedingen onderling vergelijkbaar.

Hoe lang loopt de uitkering: tot een vaste leeftijd, tot een maximumbedrag, of levenslang?

Waarom: Bij minstens één aanbieder stopt de uitkering na het honderdste jaar terwijl het onderhoud bij de bewoner blijft.

Wordt het maandbedrag geïndexeerd? Zo ja met welke index en welk maximum?

Waarom: Zonder indexatie daalt de koopkracht van de uitkering elk jaar.

Als u een totaalbedrag of een percentage boven de 100 procent noemt: welke woonduur en welke rekenrente zitten daarachter?

Waarom: Een nominaal totaal over twintig jaar naast een bedrag van vandaag leggen is geen vergelijking.

Wie ontvangt de waardestijging vanaf contractdatum, en wordt daar iets van verrekend met de bewoner of de erfgenamen?

Waarom: De waardestijging is bij dit product vaak de grootste kostenpost, en de minst zichtbare.

Wat gebeurt er als de bewoner verhuist of naar een zorginstelling gaat? Stopt de uitkering en volgt er een afrekening?

Waarom: Opname in een zorginstelling is bij deze doelgroep een reëel scenario, geen randgeval.

Wat gebeurt er bij overlijden van één van beide partners, en loopt de uitkering door voor de achterblijver?

Waarom: De achterblijvende partner mag niet in één klap zonder inkomen en zonder woning komen te zitten.

Kan de bewoner of kunnen de erfgenamen de woning terugkopen, en tegen welke prijs?

Waarom: Een terugkooprecht is voor veel gezinnen doorslaggevend.

Wie betaalt het onderhoud gedurende de woonperiode, en wat geldt er na afloop van de uitkeringen?

Waarom: Onderhoud dat bij de bewoner blijft terwijl de uitkering stopt, is een verborgen kostenpost.

Welke vergoeding betaalt u aan een adviseur of tussenpersoon die een klant aanbrengt, in euro's of in procenten?

Waarom: Bij minstens één partij staat de courtage alleen op een adviseursplatform en niet op de consumentensite. De consument kan dan niet zien wie de "onafhankelijke" adviseur betaalt.

Welke kosten betaalt de bewoner zelf: advies, notaris, taxatie, inschrijving van het woonrecht?

Waarom: Eenmalige kosten worden vaak pas in de offerte zichtbaar.

Hoe wordt de niet-uitgekeerde koopsom fiscaal aangemerkt: als vordering in box 3 of anders? Op welke bron baseert u dat?

Waarom: Dit raakt de eigen bijdrage Wlz en het recht op toeslagen, en verschilt per constructie.

Hoe lang mag de bewoner blijven wonen na de verkoop, en is die termijn verlengbaar?

Waarom: De woonduur is bij dit product de belangrijkste variabele.

Wat betaalt de bewoner per maand tijdens die periode, en hoe noemt u die vergoeding juridisch?

Waarom: Een gebruiksvergoeding is geen huur en geeft daarmee geen huurbescherming. Dat verschil is voor de bewoner cruciaal.

Welk percentage van de marktwaarde betaalt u, en verandert dat percentage met de gekozen woonduur?

Waarom: Langer blijven wonen wordt vaak verrekend met een lagere koopsom.

Wat gebeurt er als de bewoner aan het einde van de termijn nog geen andere woning heeft gevonden?

Waarom: Zonder huurbescherming kan het einde van de termijn tot ontruiming leiden.

Geldt er een boete of een verhoogde vergoeding bij langer verblijf dan afgesproken?

Waarom: Boetebedingen bepalen hoe hard de einddatum in de praktijk is.

Welke opleveringseisen gelden er, en kan de bewoner daarvoor aansprakelijk worden gesteld?

Waarom: Opleveringseisen kunnen achteraf een fors bedrag kosten.

Welke rente geldt op dit moment, en is die vast of variabel gedurende de looptijd?

Waarom: Bij bijschrijving van rente werkt een variabele rente jarenlang door in de schuld.

Wordt de rente bijgeschreven, kan de bewoner die (deels) betalen, en mag dat later alsnog worden gewijzigd?

Waarom: Rente betalen in plaats van bijschrijven scheelt over vijftien jaar tienduizenden euro's.

Welk maximum opnamepercentage geldt per leeftijd? Geef de tabel voor 65, 70, 75 en 80 jaar.

Waarom: Het leeftijdsafhankelijke maximum bepaalt of het product de behoefte kan dekken.

Kan er in maandelijkse termijnen worden uitgekeerd, en betaalt de bewoner dan alleen rente over het uitgekeerde deel?

Waarom: Termijnen zijn bij een lening vrijwel altijd goedkoper dan een bedrag ineens; niet elke aanbieder biedt ze aan.

Geldt er een restschuldgarantie: kan de schuld nooit hoger worden dan de verkoopopbrengst?

Waarom: Zonder garantie kan de schuld de erfgenamen raken.

Is advies verplicht, wat kost dat, en wie betaalt de adviseur?

Waarom: Dit product valt onder de Wft; wij bemiddelen hier niet en willen de adviesroute correct beschrijven.

Welke boeterente geldt bij vervroegd aflossen of bij verkoop van de woning?

Waarom: Verhuizen naar een zorginstelling kan zo alsnog duur uitpakken.

Kan de lening worden meegenomen naar een andere woning?

Waarom: Meeneembaarheid maakt kleiner wonen later nog mogelijk.

Wat doet u precies voor de bewoner: bemiddeling, aankoopbegeleiding, verhuizing, of een combinatie?

Waarom: In dit segment loopt het aanbod sterk uiteen, van makelaar tot volledige ontzorging.

Wat kost uw dienstverlening: vast bedrag, percentage of no cure no pay?

Waarom: De kosten bepalen hoeveel van de overwaarde daadwerkelijk bij de bewoner blijft.

Ontvangt u een vergoeding van projectontwikkelaars, verhuurders of andere partijen bij wie u bewoners plaatst?

Waarom: Een vergoeding van de andere kant beïnvloedt welk aanbod een bewoner te zien krijgt.

Wat is de gemiddelde doorlooptijd van eerste gesprek tot verhuizing, over uw laatste tien klanten?

Waarom: Doorlooptijd bepaalt of iemand tussentijds twee woonlasten draagt.

Welke garantie geeft u dat er een passende woning wordt gevonden, en wat gebeurt er als dat niet lukt?

Waarom: Het ontbreken van een passende woning is de belangrijkste reden dat deze route afvalt.

Hoe voorkomt u dat een bewoner tijdelijk dubbele woonlasten heeft?

Waarom: Overbruggingsrisico is bij ouderen vaak niet te financieren.