Naar de inhoud
OverwaardevergelijkerOnafhankelijk vergeleken

Mag ik mijn huis verkopen aan mijn kind en blijven wonen?

Ja, dat mag. U verkoopt de woning aan uw kind en huurt hem daarna terug. De Belastingdienst kijkt wel streng mee: de verkoopprijs moet zakelijk zijn en de huur moet marktconform zijn. Wijkt een van beide te veel af, dan ziet de fiscus het verschil als schenking en volgt schenkbelasting.

Wat een zakelijke prijs betekent

Zakelijk betekent dat een onbekende koper hetzelfde bedrag zou betalen. In de praktijk gaat de Belastingdienst uit van de waarde in het economisch verkeer, onderbouwd met een taxatie van een onafhankelijke taxateur. Verkoopt u een woning van €400.000 voor €300.000 aan uw dochter, dan is €100.000 in beginsel een schenking.

Een korting is niet altijd verboden, maar wel belast. Bij een schenking van ouder aan kind geldt in 2026 een jaarlijkse vrijstelling van enkele duizenden euro's; daarboven betaalt uw kind 10 procent schenkbelasting over de eerste schijf en 20 procent daarboven. Reken die belasting mee voordat u een korting afspreekt.

Waarom de huur ook zakelijk moet zijn

Blijft u tegen een symbolische huur wonen, dan ziet de fiscus dat als een voortdurende schenking van uw kind aan u, of als een voorbehouden gebruiksrecht. Dat laatste kan betekenen dat de woning bij uw overlijden alsnog volledig in uw nalatenschap valt — precies wat u waarschijnlijk wilde voorkomen.

Leg de huur daarom vast in een schriftelijke huurovereenkomst, met een bedrag dat past bij vergelijkbare woningen in uw buurt. Indexeer jaarlijks en betaal per bank, zodat er een spoor is.

Wat dit betekent voor uw kind

Voor uw kind is de woning geen eigen woning maar vermogen in box 3. Er is dus geen hypotheekrenteaftrek en de waarde min de schuld telt mee voor de vermogensrendementsheffing. De huurinkomsten zelf zijn onbelast, maar de woning wordt jaarlijks gewaardeerd op de WOZ-waarde met leegwaarderatio.

Financiert uw kind de koop met een hypotheek, dan is dat een beleggingshypotheek met een hogere rente dan een gewone woninghypotheek. Vraag dat vooraf na; het verschil bepaalt vaak of de constructie haalbaar is.

Wanneer dit verstandig is

De constructie werkt goed als er één kind is, de verhouding goed is en het doel duidelijk: u wilt vermogen vrijmaken en tegelijk in uw huis blijven. Zijn er meerdere kinderen, dan ontstaat vrijwel altijd discussie over gelijke behandeling. Leg afspraken dan vast bij de notaris, ook over wat er gebeurt bij scheiding of overlijden van uw kind.

Laat de opzet altijd toetsen door een notaris en, bij twijfel over de fiscale gevolgen, door een belastingadviseur. De kosten daarvan zijn klein vergeleken met een naheffing.

Verder lezen

Controle en bronnen

Laatst gecontroleerd op door Mark Glas. Onze werkwijze staat op de methodepagina.

Terug naar alle vragen