Overwaarde opnemen: de zes routes en wat ze kosten

Bij een verzilverhypotheek blijft u eigenaar en leent u tegen de woning. De rente wordt bijgeschreven, maar u kunt vaak ook een deel betalen om de schuld minder snel te laten groeien.

Dit product staat onder toezicht van de AFM en advies is verplicht. Het is vaak goedkoper dan verkopen en terughuren, omdat u eigenaar blijft en de waardestijging houdt.

Bij een opeethypotheek betaalt u geen maandlast. De rente wordt bij de schuld opgeteld en pas afgerekend bij verkoop of overlijden. Dat maakt hem toegankelijk voor mensen met een laag inkomen en een afbetaald huis.

De keerzijde is samengestelde rente. Bij 4,5 procent verdubbelt een bijgeschreven schuld ruwweg in zestien jaar. Aanbieders werken daarom met een maximale opname die afhangt van uw leeftijd.

U verkoopt de woning, ontvangt doorgaans 70 tot 90 procent van de marktwaarde en huurt daarna terug. Er is geen inkomenstoets en geen schuld, en u krijgt in één keer het grootste bedrag van alle routes.

De prijs bestaat uit vier delen: de korting op de marktwaarde, de huur, de waardestijging die u afstaat en de fiscale gevolgen. Uitgedrukt als effectieve jaarlast ligt die prijs vrijwel altijd boven die van een lening.

U verkoopt de woning, maar blijft er wonen zonder huur te betalen. In plaats van een bedrag ineens ontvangt u maandelijks een uitkering, vaak tot uw honderdste jaar.

De prijs bestaat uit de korting op de waarde plus de volledige waardestijging die u afstaat. Doordat het geld gespreid wordt uitgekeerd, groeit uw vermogen in box 3 langzamer dan bij een bedrag ineens.

Bij verhuizen naar een goedkoper huis of een huurwoning ontvangt u de volle marktwaarde en houdt u het verschil. Geen korting, geen rente, geen huurcontract bij uw voormalige eigenaar.

Dit is financieel de gunstigste uitkomst, en tegelijk de route die het vaakst afvalt. Niet omdat de rekensom tegenvalt, maar omdat verhuizen op hoge leeftijd zwaar is of omdat er geen passende woning is.

Vergelijk niet het bedrag dat u ontvangt, maar wat u per jaar kwijt bent om erover te beschikken. Zet de kosten van elke route om naar één effectieve jaarlast in procenten, over dezelfde looptijd.

Reken met vijf, tien én vijftien jaar. Bij een lening groeit de kostenpost met de tijd; bij verkopen en terughuren is een groot deel van de prijs op dag één al betaald in de vorm van korting. Waar de lijnen elkaar kruisen hangt af van uw situatie.

Stel: uw woning is € 400.000 waard, u heeft geen hypotheek meer en u wilt € 50.000 opnemen. De tabel hieronder toont wat elke route u over tien jaar kost en wat er aan het eind overblijft voor uw erfenis. De bedragen zijn indicatief op basis van rentes en tarieven in 2026.

Of overwaarde opnemen verstandig is, hangt af van waarom u het geld nodig heeft en hoe lang u nog verwacht te wonen. Hieronder vier veelvoorkomende situaties.

• Wel verstandigu heeft een eenmalige grote uitgave, zoals een nieuwe badkamer of het aflossen van een dure lening, en u kunt de maandlasten dragen. Een hypotheekverhoging is dan meestal de goedkoopste oplossing.
• Wel verstandigu heeft een laag inkomen, een afbetaalde woning en u wilt uw pensioen aanvullen. Een opeethypotheek of verkopen met woonrecht kan dan passen, mits u de samengestelde rente of de misgelopen waardestijging accepteert.
• Niet verstandigu wilt beleggen met geleend geld. De rente op een opeet- of verzilverhypotheek is hoger dan wat spaarsaldo's of veilige beleggingen opleveren, en het risico is volledig voor u.
• Niet verstandigu wilt overwaarde opnemen om de maandelijkse uitgaven structureel te dekken. Dan lost u een structureel tekort tijdelijk op met een lening die uiteindelijk meer kost.

Begin met een actuele waardebepaling van uw woning. Vraag een gratis waardeberekening aan bij een makelaar of gebruik de WOZ-waarde als eerste indicatie. Noteer ook de resterende hypotheekschuld en de voorwaarden van uw huidige hypotheek.

Bepaal vervolgens hoeveel u nodig heeft en of dat eenmalig of maandelijks is. Vraag bij meerdere aanbieders een offerte op en laat die naast elkaar leggen op effectieve jaarlast, niet op het bruto uitgekeerde bedrag. Vergeet niet de gevolgen voor belasting, toeslagen en uw erfenis mee te wegen.

Elke euro die u opneemt, vermindert uiteindelijk het vermogen dat u doorgeeft. Bij een lening is dat het opgenomen bedrag plus rente. Bij een opeethypotheek met 4,5 procent rente groeit een schuld van € 50.000 in tien jaar naar ruim € 77.000.

Bij verkopen en terughuren verkoopt u de woning zelf. Uw erfgenamen erven dan niet de woning, maar wel het geld dat u van de koopsom overhoudt. Bedenk van tevoren of dat past bij uw wensen.

Voor elke vorm van lenen tegen de woning is advies verplicht. Kies een onafhankelijk adviseur die niet aan één aanbieder verbonden is. Vraag vooraf wat de advieskosten zijn en of de adviseur een vergunning heeft onder de Wet op het financieel toezicht.

Bij verkoopconstructies is advies niet verplicht, maar het is verstandig om een notaris of jurist mee te laten kijken. Laat belangrijke vragen schriftelijk bevestigen, zoals: wat is de effectieve jaarlast, wat gebeurt er bij verhuizing, en wie betaalt het onderhoud?

Heeft u voldoende inkomen en wilt u eigenaar blijven, kies dan een hypotheekverhoging; dat is de goedkoopste route. Is uw inkomen te laag, dan komt een opeethypotheek of verzilverhypotheek in beeld, waarbij vooral uw leeftijd telt.

Wilt u geen schuld en geen maandlast, dan blijven de verkoopconstructies over. Verkopen en terughuren levert een bedrag ineens op maar kost huur; verkopen met woonrecht levert een maandbedrag op zonder huur. Kleiner wonen is de enige route die uw vaste lasten structureel verlaagt.

De vergelijking hieronder gaat uit van een woning van € 400.000, een opname van € 50.000 en een woonduur van tien jaar. Bij verkopen en terughuren geldt een bod van 80 procent van de marktwaarde en een huur van € 1.100 per maand met 3 procent indexatie.

Let op het verschil tussen kolom twee en kolom drie. Het bedrag dat u ontvangt zegt weinig; het bedrag dat de route u kost, zegt alles.

Het doel bepaalt vaak meer dan het bedrag. Een verbouwing die de woning meer waard maakt rechtvaardigt een lening; een structureel inkomenstekort vraagt om een maandelijkse uitkering in plaats van een bedrag ineens.

• Verbouwen of verduurzamenhypotheek verhogen, want de rente is dan aftrekbaar en de woning wordt meer waard.
• Levensloopbestendig makenhypotheek verhogen of een verzilverhypotheek, afhankelijk van uw inkomen.
• Aanvulling op een te laag pensioeneen opeethypotheek met maandelijkse uitkering, zodat u niet te veel ineens opneemt.
• Structureel te weinig inkomen en lenen lukt nietverkopen met woonrecht, waarbij u een bedrag per maand ontvangt en geen huur betaalt.
• Een duur consumptief krediet aflossenelke hypothecaire route is goedkoper dan 8 tot 12 procent rente.
• De woning is te groot of te duur gewordenkleiner wonen, financieel vrijwel altijd de gunstigste uitkomst.

De eerste fout is te veel opnemen. Wie € 40.000 nodig heeft en € 100.000 opneemt, betaalt rente over € 60.000 die stil op een rekening staat en daar bovendien box 3-heffing oplevert. Neem op wat u uitgeeft, in delen als de aanbieder dat toestaat.

De tweede fout is niet vragen om een hypotheekverhoging omdat u aanneemt dat het toch niet lukt. Een schriftelijke afwijzing is gratis en verandert de hele afweging: pas als lenen echt onmogelijk is, wordt een dure route verdedigbaar.

De derde fout is de vergelijking maken op het uitgekeerde bedrag. Verkopen en terughuren levert bij een woning van € 400.000 een bedrag van € 320.000 op tegenover € 50.000 bij een lening. Dat lijkt gunstig tot u de tienjaarskosten ernaast legt.

De vierde fout is de fiscale gevolgen overslaan. Box 3, de eigen bijdrage Wlz en de huurtoeslag reageren alle drie op een hoger vermogen. Bij € 100.000 op de rekening kost dat samen al snel € 1.400 tot € 2.500 per jaar.

Werk van goedkoop naar duur en van omkeerbaar naar onomkeerbaar. Zo houdt u zo lang mogelijk keuzevrijheid.

• Bepaal het bedrag dat u werkelijk nodig heeft en waarvoor u het gebruikt.
• Vraag bij twee geldverstrekkers een hypotheekverhoging aan en bewaar de uitkomst op papier.
• Vraag bij afwijzing offertes op voor een verzilver- of opeethypotheek en vergelijk de leeftijdstabellen.
• Reken alle overgebleven routes door op effectieve jaarlast over vijf, tien en vijftien jaar.
• Overweeg pas daarna een verkoopconstructie, en laat elk contract lezen door een notaris die u zelf kiest.

Bij een gewone hypotheekverhoging is uw inkomen bepalend, met een maximum rond 100 procent van de woningwaarde. Bij een opeethypotheek geldt een leeftijdsafhankelijk maximum, vaak 20 tot 55 procent van de waarde. Bij verkopen en terughuren ontvangt u de hele koopsom, maar tegen 70 tot 90 procent van de marktwaarde.

Over de opname zelf niet. Wat u opneemt en niet direct uitgeeft, telt vanaf 1 januari daarna mee als vermogen in box 3 en kan uw eigen bijdrage Wlz en uw recht op toeslagen raken.

Ja, maar alleen via de routes zonder krediet: verkopen en terughuren, verkopen met woonrecht, of verhuizen. Elke vorm van lenen tegen de woning valt onder de Wft en kent een toets.

Bij een lening valt de restschuld weg tegen de verkoopopbrengst en erven uw kinderen het restant. Bij verkopen en terughuren is de woning al verkocht; uw erfgenamen erven alleen wat er van de koopsom over is.

Voor de meeste mensen is een hypotheekverhoging de goedkoopste route. U betaalt alleen rente, blijft eigenaar en houdt de volledige waardestijging van uw woning. Of dit voor u mogelijk is, hangt af van uw inkomen.

Een hypotheekverhoging duurt doorgaans vier tot acht weken, inclusief taxatie en advies. Een opeethypotheek of verzilverhypotheek vraagt vaak meer tijd voor het medische en financiële onderzoek. Verkopen en terughuren kan in enkele maanden, maar is afhankelijk van de partij die terugverhuurt.

Ja, maar bij lenen speelt uw inkomen een grote rol. Met alleen AOW is de ruimte voor een hypotheekverhoging vaak beperkt. Een opeethypotheek of verkopen met woonrecht kijkt niet naar inkomen, maar naar leeftijd en woningwaarde.

De schuld groeit door samengestelde rente. Na verloop van tijd kan de schuld een groot deel van de woningwaarde innemen. Daardoor blijft er minder over voor uw erfenis en loopt u het risico dat de schuld groter wordt dan de waarde van de woning.

Voor elke vorm van lenen tegen de woning is advies verplicht onder de Wet op het financieel toezicht (Wft). Verkopen en terughuren of kleiner wonen vallen niet onder die wet, maar het is verstandig om ook daar een onafhankelijk adviseur of jurist te raadplegen.

Bij sommige opeet- en verzilverproducten is dat mogelijk. U spreekt een maximum af en betaalt alleen rente over het deel dat u daadwerkelijk opneemt. Dat scheelt kosten als u het geld niet in één keer nodig heeft.

U leent tegen de woning die u bezit, of u verkoopt die geheel of gedeeltelijk. Bij lenen betaalt u rente en blijft u eigenaar; bij verkopen ontvangt u een bedrag ineens en verliest u het eigendom.

Een verhoging van uw bestaande hypotheek, bij een rente van ongeveer 4 procent. Alleen als uw inkomen die toets niet doorstaat, komen duurdere routes in beeld.

Ja, met een opeet- of verzilverhypotheek. De rente wordt bijgeschreven en pas afgerekend bij verkoop of overlijden.

Bij een onderhandse hypotheekverhoging twee tot vier weken. Bij een nieuwe akte of een verzilverproduct zes tot tien weken. Bij een verkoopconstructie vier tot acht weken na akkoord.

Verzilveren is een verzamelnaam die vaak wordt gebruikt voor het opnemen zonder maandlast. Opnemen is het bredere begrip en omvat ook een gewone hypotheekverhoging.