Hoeveel overwaarde kan ik opnemen?

Bij een gewone hypotheekverhoging is uw inkomen bepalend. Onderstaande bedragen zijn indicaties voor 2026 bij een rente van 4 procent en een aflossingsvrije lening, voor iemand boven de AOW-leeftijd. Het gaat om de totale hypotheek, dus inclusief wat er al op de woning rust.

Vrijwel iedereen die deze vraag stelt, heeft meer overwaarde dan opneembaar bedrag. Dat is geen fout in de berekening maar het gevolg van risicobeheersing. Een geldverstrekker moet ervan uitgaan dat de woningmarkt kan dalen, dat u langer blijft wonen dan verwacht en dat rente kan oplopen.

Bij een woning van € 400.000 zonder hypotheek is uw overwaarde € 400.000. Een 70-jarige kan daarvan via een opeethypotheek doorgaans € 120.000 tot € 152.000 opnemen. De resterende € 250.000 blijft in de woning zitten tot verkoop of overlijden, en komt dan alsnog aan u of aan uw erfgenamen toe.

Wilt u een groter deel ineens, dan blijft alleen verkoop over: aan een opkoper met terughuur, of via kleiner wonen. Bij een verkoop met terughuur ontvangt u 70 tot 90 procent van de marktwaarde en staat u het eigendom af.

Begin met de marktwaarde van uw woning en trek de openstaande hypotheekschuld eraf. Dat is uw overwaarde. Kijk daarna per route welke grens als eerste knelt.

• Bepaal de marktwaardegebruik een taxatie of een recente verkoopprijs van vergelijkbare woningen, niet de WOZ-waarde.
• Trek de restschuld eraf; die vindt u op het jaaroverzicht van uw geldverstrekker.
• Toets de inkomensgrensreken globaal met vier tot vijf keer uw bruto jaarinkomen als totale hypotheek.
• Toets de leeftijdsgrens uit de tabel hierboven als u een opeethypotheek overweegt.
• Neem de laagste van de uitkomsten; dat is uw realistische ruimte.

Heeft u € 150.000 nodig en komt geen route verder dan € 90.000, dan zijn er drie richtingen. U kunt het doel verkleinen, bijvoorbeeld door een verbouwing te faseren. U kunt kleiner gaan wonen, waarmee u de volle waarde vrijmaakt zonder korting of rente. Of u verkoopt met terughuur, wat het hoogste bedrag ineens geeft tegen de hoogste prijs op termijn.

Laat u in die situatie niet leiden door het bedrag alleen. Reken beide uitkomsten door over tien jaar en vergelijk wat u per jaar kwijt bent. Een route die € 60.000 meer uitkeert maar € 13.000 per jaar kost, is zelden de betere keuze.

Een verzilverhypotheek zit qua maximum vaak tussen een hypotheekverhoging en een opeethypotheek in. Omdat u meestal wel een deel van de rente betaalt, groeit de schuld minder snel dan bij een opeethypotheek. Daardoor kan de aanbieder soms iets meer uitkeren.

De leeftijdstabel verschilt per aanbieder. Vraag altijd om de actuele tabel en vergelijk het maximale bedrag met de effectieve jaarlast. Een hogere opname is niet per definitie voordeliger.

Bij verkopen en terughuren of verkopen met woonrecht is er geen leeftijdstabel of inkomenstoets. Het percentage dat u ontvangt hangt af van de marktwaarde, de verwachte waardestijging en de huur die u daarna betaalt.

Een woning in een populaire regio met een hoge verwachte waardestijging levert doorgaans een lager percentage op, omdat de koper meer verwacht te verdienen aan de toekomstige waarde. Een woning in een rustiger gebied levert juist vaak een hoger percentage.

U kunt zelf een goede eerste schatting maken van wat u kunt opnemen. Doe het in deze vier stappen.

• Stap 1bepaal de marktwaarde van uw woning. Gebruik het WOZ-bedrag als ondergrens en recente verkopen in de straat als bovengrens.
• Stap 2trek uw resterende hypotheekschuld eraf. Dat is uw bruto overwaarde.
• Stap 3pas het maximum van de route toe. Bij een hypotheekverhoging maximaal 100 procent van de waarde, bij een opeethypotheek 25 tot 45 procent afhankelijk van uw leeftijd.
• Stap 4trek de kosten eraf: advies, taxatie, notaris en eventueel boeterente. Wat overblijft, kunt u werkelijk besteden.

Twee aanbieders kunnen bij dezelfde woning en dezelfde leeftijd tienduizenden euro's uit elkaar liggen. Dat komt door verschillen in de gehanteerde rekenrente, de aanname over de waardeontwikkeling en de manier waarop het taxatierapport wordt gelezen.

Ook het type woning telt mee. Een appartement met een gezonde vereniging van eigenaren wordt anders beoordeeld dan een vrijstaande woning met een rieten dak of erfpacht. Bij erfpacht met een korte resterende looptijd verlagen aanbieders de ruimte fors of weigeren zij de aanvraag.

Vraag daarom altijd bij minimaal drie aanbieders een indicatie op, met hetzelfde taxatierapport en dezelfde peildatum. Een verschil van 5 procentpunt op een woning van € 400.000 is € 20.000.

Uw bruto overwaarde is bijna nooit gelijk aan wat u kunt opnemen. De route, uw leeftijd, uw inkomen en het type woning bepalen samen het werkelijke maximum. Vraag daarom altijd bij meerdere aanbieders een indicatie op voordat u plannen maakt met een bedrag.

Met een opeethypotheek doorgaans 30 tot 38 procent van de marktwaarde, dus € 120.000 tot € 152.000 bij een woning van € 400.000. Met een gewone hypotheekverhoging hangt het af van uw inkomen.

Nee. Alleen bij verkoop komt de volle waarde vrij, en dan verliest u het eigendom. Bij lenen blijft altijd een deel in de woning zitten als buffer voor de geldverstrekker.

Nee, geldverstrekkers rekenen met de marktwaarde uit een taxatie. De WOZ-waarde ligt vaak lager en loopt een jaar achter.

Bij sommige opeet- en verzilverproducten kan dat: u spreekt een maximum af en neemt op wanneer u het nodig heeft. U betaalt dan alleen rente over wat u werkelijk heeft opgenomen.

Juridisch niet. Praktisch is het verstandig ze te informeren, omdat het bedrag dat zij later erven met het opgenomen bedrag en de rente daarover afneemt.

Bij opeet- en verzilverhypotheken geldt vrijwel altijd een restschuldgarantie: erfgenamen hoeven niet meer terug te betalen dan de verkoopopbrengst. Controleer dat expliciet in de voorwaarden.

Ja. De bestaande schuld wordt van uw ruimte afgetrokken. Bij een verzilver- of opeethypotheek wordt de oude hypotheek meestal afgelost uit de nieuwe.

Ze zijn een indicatie voor 2026 op basis van openbare productinformatie. Aanbieders passen hun tabellen aan bij renteveranderingen; vraag altijd de actuele tabel op.

Meestal ligt het minimum tussen € 25.000 en € 50.000 opname. Onder dat bedrag wegen de eenmalige kosten te zwaar ten opzichte van het opgenomen bedrag.

Nee. U kunt maximaal opnemen tot de waarde van de woning, en in de praktijk vaak minder vanwege inkomens- of leeftijdsgrenzen. Verkopen en terughuren geeft wel de volle koopsom, maar die ligt onder de marktwaarde.