Overwaarde berekenen: de som en de valkuilen

Bij een hypotheekverhoging bepaalt uw inkomen de ruimte. Bij een opeethypotheek geldt een leeftijdsafhankelijk maximum. Bij verkopen en terughuren ontvangt u de koopsom, maar die ligt 10 tot 30 procent onder de marktwaarde.

Reken vervolgens de eenmalige kosten af: taxatie €500 tot €800, advies €2.000 tot €3.500 bij krediet, notaris €800 tot €1.500. Bij verkoop komt daar de courtage bij, doorgaans 1 tot 1,5 procent.

Begin met een actuele waardebepaling. Vraag een gratis waardeberekening bij een makelaar of gebruik een recente taxatie. Trek daarvan de openstaande hypotheekschuld af, inclusief eventuele tweede hypotheken of kredieten.

Het resultaat is uw bruto overwaarde. Dat is nog niet het bedrag dat u kunt opnemen. Trek de kosten af en houd rekening met de limieten van de route die u overweegt.

• Bepaal de marktwaarde, niet de WOZ-waarde.
• Noteer de openstaande hypotheekschuld.
• Tel eventuele andere schulden op de woning op.
• Trek de eenmalige kosten af.
• Houd rekening met de route-specifieke limiet.

De grootste valkuil is het gebruik van de WOZ-waarde. Die loopt achter en kan 5 tot 15 procent lager liggen dan de marktwaarde. Daardoor denkt u meer overwaarde te hebben dan u daadwerkelijk kunt opnemen.

Een tweede valkuil is het vergeten van de eenmalige kosten. Bij een opname van €30.000 kunnen die oplopen tot €2.500, bijna 8 procent van het opgenomen bedrag. Verwer die in uw berekening.

Stel: uw woning is €400.000 waard en uw hypotheek is €60.000. Uw bruto overwaarde is dan €340.000. De tabel toont wat u per route daadwerkelijk kunt gebruiken, na kosten en limieten.

De uitkomst van uw berekening staat of valt met de waarde die u invult. De WOZ-waarde loopt achter op de markt: die is gebaseerd op de peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. In een stijgende markt is uw woning dus vaak meer waard dan de WOZ-beschikking aangeeft, in een dalende markt juist minder.

Online waardebepalingen van makelaars en woningsites geven een indicatie op basis van vergelijkbare verkopen. Ze houden geen rekening met de staat van onderhoud, de indeling of een recente verbouwing. Reken op een marge van 5 tot 10 procent naar boven en naar beneden.

Voor een aanvraag heeft u vrijwel altijd een gevalideerd taxatierapport nodig. Dat kost € 500 tot € 800 en is meestal zes maanden geldig. Laat de taxateur weten welke verbeteringen u heeft aangebracht; dat kan enkele duizenden euro's schelen.

In de praktijk gaat het vaak op dezelfde punten mis. Loop deze lijst na voordat u conclusies trekt uit uw eigen som.

• De WOZ-waarde gebruiken als marktwaarde, terwijl die op een oudere peildatum is gebaseerd.
• De volledige overwaarde als besteedbaar zien, terwijl elke route een maximum kent.
• De kosten van advies, taxatie en notaris vergeten, samen € 2.500 tot € 4.500.
• Een eventuele boeterente niet meerekenen bij het oversluiten van de bestaande hypotheek.
• Bij verkoopconstructies rekenen met de volle marktwaarde in plaats van de 70 tot 90 procent die u werkelijk ontvangt.
• Vergeten dat de opbrengst op 1 januari meetelt als vermogen in box 3 en toeslagen kan raken.

Bij bedragen boven ongeveer € 50.000, bij een schenking aan kinderen of bij een verkoopconstructie met woonrecht is de fiscale uitwerking zelden standaard. Een adviseur rekent dan door wat het effect is op box 3, uw toeslagen en de eigen bijdrage Wlz over meerdere jaren.

Voor eenvoudige situaties kunt u zelf ver komen met de rekenhulpen van de Belastingdienst en het Nibud. Twijfelt u, dan is een eenmalig consult van een paar honderd euro vaak goedkoper dan een misgelopen toeslag.

Neem naar dat gesprek altijd drie stukken mee: de meest recente aangifte inkomstenbelasting, een overzicht van uw vermogen op 1 januari en de offerte of het conceptcontract van de aanbieder. Vraag de adviseur om de uitkomst voor dit jaar én voor over vijf jaar door te rekenen, want de peildatum en de vrijstellingen in box 3 wijzigen regelmatig.

Overwaarde is marktwaarde min hypotheekschuld. De uitkomst staat of valt met de waarde die u invult, en daar gaat het vaak mis. De WOZ-waarde is een gemeentelijke inschatting per 1 januari van het voorgaande jaar en loopt in een stijgende markt achter; in een dalende markt loopt hij juist voor.

Een geldverstrekker rekent met een taxatierapport, opgesteld door een gecertificeerd taxateur. Een verkoper rekent met de prijs die een koper wil betalen. Voor uw eigen inschatting kunt u het beste kijken naar recent verkochte, vergelijkbare woningen in uw straat of wijk.

Stel: uw woning is € 420.000 waard en er rust nog € 62.000 hypotheek op. Uw bruto overwaarde is dan € 358.000. Dat is het bedrag dat in de meeste rekenmachines verschijnt.

Verkoopt u werkelijk, dan komen daar kosten bij: makelaarscourtage van ongeveer 1,3 procent, dus € 5.460, plus notaris- en aktekosten van ongeveer € 800. Mogelijk betaalt u boeterente als u midden in een rentevaste periode zit. Netto houdt u dan ongeveer € 351.700 over.

Verkoopt u aan een opkoper tegen 80 procent van de marktwaarde, dan ontvangt u € 336.000 en houdt u na aflossing € 274.000 over. Het verschil met een vrije verkoop is in dit voorbeeld € 77.700.

Dit is het punt waarop de meeste verwachtingen sneuvelen. Uw overwaarde kan € 358.000 zijn terwijl u er € 120.000 van kunt opnemen. Een geldverstrekker houdt een buffer aan voor waardedaling, langere woonduur en renteschommelingen.

Alleen bij verkoop komt de volle waarde vrij, en dan verliest u het eigendom. Bepaal daarom altijd twee getallen naast elkaar: uw overwaarde en uw realistische opneembare bedrag. Het tweede getal is het getal waarmee u plannen maakt.

Als eerste indicatie wel. De WOZ-waarde heeft een peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar en kan daardoor flink afwijken van de actuele marktwaarde.

Ja, de volledige openstaande hoofdsom telt mee, ook al lost u er niets op af. Bij een krediethypotheek telt alleen het opgenomen deel als schuld, maar geldverstrekkers rekenen vaak met de volledige limiet.

Voor een opeethypotheek hanteren aanbieders meestal een ondergrens van €25.000 tot €50.000 opname en een woningwaarde vanaf ongeveer €150.000. Onder die grenzen wegen de eenmalige kosten niet meer op tegen het bedrag.

Voor een eerste indicatie wel, op basis van de WOZ-waarde of een online waardeberekening. Voor een gesprek met een geldverstrekker heeft u meestal een taxatie nodig.

Bruto overwaarde is woningwaarde min hypotheekschuld. Netto overwaarde is wat er overblijft na aftrek van verkoop- of opnamekosten, zoals taxatie, notaris en courtage.

Ja. Een tweede hypotheek of krediethypotheek telt volledig mee als schuld, ook als u er nog niets van heeft opgenomen. Geldverstrekkers rekenen vaak met de volledige limiet.

De woningwaarde verandert mee met de markt. De hypotheekschuld daalt alleen als u aflost. Bij een aflossingsvrije hypotheek verandert de schuld niet, tenzij u extra aflost.

Nee. Als de hypotheekschuld hoger is dan de woningwaarde, is er geen overwaarde om op te nemen. U moet dan eerst aflossen of wachten tot de waarde stijgt.

Neem de marktwaarde van uw woning en trek daar de openstaande hypotheekschuld van af. Wilt u de netto opbrengst weten, trek dan ook de verkoopkosten eraf.

Voor een ruwe indicatie wel, maar reken op een afwijking van 5 tot 15 procent. Geldverstrekkers accepteren de WOZ-waarde meestal niet.

Ja. Bij erfpacht ligt de marktwaarde lager dan bij volledig eigendom, en geldverstrekkers rekenen met een correctie op basis van de resterende looptijd.

De overwaarde is dan gezamenlijk. Voor box 3 verdeelt u het vermogen; het heffingsvrij vermogen telt per persoon en is samen € 115.368.