Belasting over overwaarde: box 3, Wlz en toeslagen

Huurtoeslag kent een vermogensgrens. Komt u erboven, dan vervalt het recht volledig, niet gedeeltelijk. Juist bij verkopen en terughuren is dat wrang: u wordt huurder en verliest tegelijk het recht op huurtoeslag.

Zorgtoeslag kent een eigen, hogere vermogensgrens. Ook die kan door een koopsom in één keer worden overschreden.

Verkoopt u de woning en gaat u huren, dan vervalt de hypotheekrenteaftrek omdat u geen eigen woning meer heeft.

Koopt u binnen drie jaar opnieuw een woning, dan bepaalt de bijleenregeling dat de eerder gerealiseerde overwaarde moet worden ingelegd voordat u recht heeft op renteaftrek over een nieuwe lening.

In 2026 geldt een heffingsvrij vermogen van € 57.000 per persoon. Boven dat bedrag betaalt u belasting over een fictief rendement. Hoe hoger uw vermogen, hoe meer u betaalt.

Voorbeeld: u heeft na de verkoop € 200.000 op de bank staan. Minus het heffingsvrij vermogen blijft € 143.000 belastbaar. Over dat bedrag betaalt u in 2026 ongeveer € 3.700 aan box 3-belasting. Dat is ongeveer € 308 per maand.

Huurtoeslag heeft een harde vermogensgrens. Voor een alleenstaande is die in 2026 € 39.896. Boven dat bedrag vervalt het recht volledig. Voor een tweepersoonshuishouden ligt de grens hoger.

Zorgtoeslag kent een hogere vermogensgrens. Ook die kan door een grote opname ineens worden overschreden, waardoor uw toeslag daalt of vervalt. De terugbetaling wordt achteraf verrekend.

De belasting over opgenomen overwaarde is niet te vermijden, maar wel te spreiden. Neem niet meer ineens op dan u nodig heeft. Kies voor een maandelijkse uitkering, zodat het vermogen geleidelijk op uw rekening komt en u de peildatum kunt mijden.

Een andere mogelijkheid is het direct besteden of schenken. Geeft u het geld in hetzelfde jaar uit aan verbouwing, aflossing of schenking, dan telt het op 1 januari van het volgende jaar niet meer mee.

De rente op een lening tegen uw woning is alleen aftrekbaar in box 1 als het geld aantoonbaar naar verbetering of onderhoud van de eigen woning gaat. Bewaar daarom alle facturen en betaalbewijzen; de Belastingdienst kan daarnaar vragen.

Gebruikt u het geld voor consumptieve bestedingen, een schenking of een buffer, dan is de rente niet aftrekbaar. De lening verhuist dan naar box 3, waar de schuld uw belastbaar vermogen juist verlaagt boven de schuldendrempel.

Bij een opeethypotheek met bijgeschreven rente is aftrek in de praktijk lastig: u betaalt de rente niet daadwerkelijk in het jaar zelf. Vraag uw adviseur of belastingconsulent hoe dat in uw situatie uitpakt.

De fiscale gevolgen van overwaarde opnemen zitten zelden in het bedrag zelf, maar in wat er op 1 januari nog van over is. Loop daarom deze punten na voordat u tekent.

• Plan het moment van opnamegeld dat pas na 1 januari binnenkomt, telt dat jaar nog niet mee in box 3.
• Houd rekening met de vermogensgrenzen voor huurtoeslag, zorgtoeslag en de eigen bijdrage Wlz.
• Bewaar facturen als u de rente wilt aftrekken voor verbouwing of onderhoud.
• Een schuld in box 3 verlaagt uw belastbaar vermogen pas boven de schuldendrempel.
• Vraag bij een schenking aan kinderen vooraf naar de geldende vrijstellingen van dat jaar.

Over de overwaarde zelf betaalt u geen belasting. Er bestaat geen vermogenswinstbelasting op de verkoop van een eigen woning. Maar zodra het geld op uw rekening staat, is het vermogen, en vermogen raakt drie regelingen tegelijk.

Onderstaande tabel toont het jaarlijkse effect bij verschillende bedragen, voor een alleenstaande zonder ander spaargeld in 2026.

Wie zijn woning verkoopt en terughuurt, wordt huurder. Huurders met een laag inkomen hebben in beginsel recht op huurtoeslag, wat bij een huur van € 900 per maand kan oplopen tot € 300 per maand. Maar juist door de verkoop staat er een groot bedrag op de rekening, en boven € 39.896 vervalt het recht volledig.

Het gevolg is dat de constructie tweemaal geld kost: u betaalt huur en u ontvangt geen toeslag die een andere huurder met hetzelfde inkomen wel zou krijgen. Over tien jaar loopt dat op tot € 36.000 aan gemiste toeslag.

Ditzelfde patroon geldt bij zorg met verblijf. De eigen bijdrage Wlz kent een vermogensinkomensbijtelling van 4 procent. Bij € 320.000 vermogen is dat € 12.800 extra inkomen op papier, wat de eigen bijdrage fors kan verhogen.

Er zijn legitieme manieren om het effect te beperken. Ze vergen wel dat u er vóór de opname over nadenkt, want achteraf schuiven met vermogen op de peildatum wordt door de Belastingdienst en de toeslagenregels niet gewaardeerd.

• Neem op in delen in plaats van ineens; het niet-opgenomen deel telt niet mee als vermogen.
• Kies een maandelijkse uitkering als u het geld voor uw levensonderhoud gebruikt.
• Gebruik het geld direct voor het doel, bijvoorbeeld een verbouwing, zodat het niet als spaargeld op de peildatum staat.
• Los een bestaande schuld af; schulden verlagen uw vermogen in box 3 boven de schuldendrempel.
• Overweeg schenken binnen de vrijstellingen, maar reken eerst uw eigen buffer door.

Nee. Over de verkoopwinst op uw eigen woning betaalt u geen inkomstenbelasting. Wat overblijft telt daarna wel mee als vermogen in box 3.

Door het geld te besteden of te schenken vóór de eerstvolgende peildatum van 1 januari, of door minder ineens op te nemen en te kiezen voor een maandelijkse uitkering.

Nee. De AOW is niet inkomens- of vermogensafhankelijk. De AIO-aanvulling voor mensen met een onvolledige AOW is dat wél.

Over de opname zelf niets. Wat op 1 januari op uw rekening staat, telt mee in box 3. In 2026 betaalt u over vermogen boven € 57.000 een percentage gebaseerd op een fictief rendement.

Ja. De eigen bijdrage Wlz wordt berekend over het verzamelinkomen van twee jaar geleden, met een bijtelling over uw vermogen. Een grote opname kan de bijdrage verhogen.

Alleen als u het geld direct besteedt of schenkt, zodat het op de volgende peildatum niet meer op uw rekening staat. Houd rekening met de schenkingsvrijstellingen.

De bijleenregeling zegt dat u overwaarde die u realiseert, binnen drie jaar moet inleggen in een nieuwe eigen woning om renteaftrek te behouden. Zo niet, dan is de rente over dat deel van een nieuwe hypotheek niet aftrekbaar.

Alleen als u het geld gebruikt voor verbouwing of onderhoud van de eigen woning, dan blijft de rente aftrekbaar. Voor andere doelen is de rente niet aftrekbaar.

Niet over de winst bij verkoop van uw eigen woning. Wel telt het bedrag daarna mee als vermogen in box 3 en voor de eigen bijdrage Wlz.

1 januari. Het vermogen dat u op die dag heeft, bepaalt de heffing over dat jaar.

De vermogensgrens voor zorgtoeslag ligt in 2026 hoger dan die voor huurtoeslag, maar bij grote bedragen vervalt ook dat recht.

Ja. Koopt u binnen drie jaar een nieuwe woning, dan moet u de overwaarde daarin investeren om volledige renteaftrek te houden.