Wat kost overwaarde opnemen? Bedragen per route

Bij een woning van €400.000 en verkoop tegen 80 procent staat u €80.000 korting af. Bij een huur van €1.100 per maand betaalt u in tien jaar €132.000. De misgelopen waardestijging bij 2 procent per jaar is ongeveer €88.000.

Tel dat op en de tienjaarsprijs van deze route is circa €300.000 op een woning van €400.000. Dezelfde periode bij een opeethypotheek van €100.000 kost ongeveer €55.000 aan bijgeschreven rente.

Onderstaande tabel zet de kosten van € 50.000 opnemen over tien jaar naast elkaar. De bedragen zijn indicatief en gaan uit van een woning van € 400.000, een rente van 4 tot 4,5 procent en een waardestijging van 2 procent per jaar.

De rente en de huur staan altijd in de offerte. De posten die het verschil maken, staan er vaak niet in.

• Misgelopen waardestijgingbij verkoop profiteert u niet meer van een stijgende woningmarkt.
• Huurverhogingde meeste terughuurcontracten indexeren de huur jaarlijks; over tien jaar is dat al snel 20 tot 30 procent meer.
• Onderhoud en eigenaarslastenblijft u eigenaar, dan blijven die voor uw rekening.
• Boeterente bij het oversluiten of vervroegd aflossen van een bestaande hypotheek.
• Effect op toeslagen en de eigen bijdrage Wlz door een hoger vermogen in box 3.
• Kosten van een tweede taxatie als de eerste taxatie verouderd is bij het passeren.

Vraag minimaal drie offertes op en laat ze allemaal dezelfde uitgangspunten hanteren: hetzelfde bedrag, dezelfde looptijd en dezelfde peildatum. Kleine verschillen in rente tikken over tien jaar hard door.

Neem niet meer op dan u nodig heeft. Elke euro extra kost rente of korting. Heeft u het geld gespreid nodig, kies dan voor uitkering in maandtermijnen; dat scheelt bij een opeethypotheek al snel duizenden euro's aan rente.

Betaal de rente maandelijks als uw inkomen dat toelaat. Dan blijft de schuld gelijk in plaats van dat die exponentieel groeit. Sommige aanbieders staan een gedeeltelijke rentebetaling toe.

Wilt u een lening eerder aflossen, dan kan boeterente verschuldigd zijn als u een rentevaste periode heeft. Bij een variabele rente of bij een opeethypotheek mag u meestal boetevrij aflossen, maar controleer dat per aanbieder.

Bij een verkoopconstructie kunt u niet zomaar terug. De woning is verkocht; terugkopen kan alleen als de koper daaraan meewerkt en gebeurt dan tegen de marktwaarde van dat moment. Reken daarom vooraf door wat er gebeurt als uw situatie binnen vijf jaar verandert.

Vraag bij elk aanbod schriftelijk om de exit-voorwaarden: wat kost het om te stoppen na één, vijf en tien jaar, en welke kosten zijn dan nog verschuldigd?

De kosten schalen mee met het bedrag, behalve de eenmalige kosten. Die zijn grotendeels vast en wegen daardoor het zwaarst bij kleine opnames. Onderstaande tabel gaat uit van een hypotheekverhoging tegen 4 procent en € 2.000 aan eenmalige kosten.

Naast rente en eenmalige kosten zijn er posten die pas later zichtbaar worden. Ze bepalen samen vaak een kwart tot een derde van de werkelijke kosten.

• Box 3-heffing over geld dat op de rekening blijft staanongeveer 2,1 procent per jaar boven het heffingsvrij vermogen.
• Gemiste huurtoeslag na een verkoop met terughuurtot € 3.600 per jaar.
• Hogere eigen bijdrage Wlz door de vermogensinkomensbijtelling van 4 procent.
• Huurindexatie bij terughuur3 procent per jaar betekent dat € 1.100 na tien jaar € 1.478 is.
• Afgestane waardestijging bij verkoopbij 2 procent per jaar op € 400.000 is dat € 87.000 in tien jaar.
• Boeterente bij het openbreken van een rentevaste periode.

Tel alle kosten over de gekozen periode bij elkaar op: rente of schuldgroei, eenmalige kosten, fiscale gevolgen en, bij verkoop, korting en gemiste waardestijging. Deel dat totaal door het aantal jaren en daarna door het bedrag waarover u beschikt.

Bij een opname van € 50.000 met € 22.000 aan kosten over tien jaar is dat € 2.200 per jaar op € 50.000, oftewel 4,4 procent. Bij een verkoop met terughuur deelt u de kosten door de waarde van de woning, want dat is wat u inzet.

Doe deze som voor vijf, tien en vijftien jaar. Bij verkoopconstructies stijgt de effectieve jaarlast naarmate u langer blijft wonen; bij leningen blijft die vrijwel gelijk. Dat verschil is vaak doorslaggevend.

Bij een hypotheekverhoging tegen 4 procent circa €100 per maand aan rente, in tien jaar zo'n €12.000. Bij een opeethypotheek tegen 4,5 procent circa €16.600 aan bijgeschreven rente over tien jaar, zonder maandlast. Daarbovenop komen eenmalige kosten van €2.500 tot €4.500.

Alleen als de lening wordt gebruikt voor verbetering of onderhoud van de eigen woning. Neemt u op voor consumptieve bestedingen, dan is de rente niet aftrekbaar.

Bij de meeste kredietvormen wel. Houd er rekening mee dat u dan ook rente betaalt over de kosten, wat de effectieve jaarlast verhoogt.

Meestal niets. De rente wordt bijgeschreven bij de schuld en pas afgerekend bij verkoop of overlijden. Wilt u wel maandelijks betalen, dan is dat bij veel aanbieders mogelijk en blijft de schuld gelijk.

In de praktijk ligt de koopsom tussen 70 en 90 procent van de marktwaarde. Bij een woning van € 400.000 is dat € 280.000 tot € 360.000. Hoe langer u blijft wonen, hoe hoger de korting doorgaans is.

Advies kost € 2.000 tot € 3.500, een taxatie € 500 tot € 800 en de notaris € 800 tot € 1.500. Bij een verkoopconstructie vervalt het verplichte advies, maar zitten de kosten verwerkt in de prijs.

Over het bedrag zelf niet, want lenen is geen inkomen. Wat er op 1 januari nog op uw rekening staat, telt wel mee als vermogen in box 3 en kan uw toeslagen en de eigen bijdrage Wlz raken.

Een hypotheekverhoging is bijna altijd het goedkoopst, mits uw inkomen toereikend is. Lukt dat niet, dan is een opeethypotheek meestal goedkoper dan verkopen en terughuren, omdat u de waardestijging houdt.

Bij een hypotheekofferte heeft u een bedenktijd van veertien dagen. Bij een verkoopcontract geldt de wettelijke bedenktijd van drie dagen na ondertekening. Daarna zijn er meestal kosten aan verbonden.

Bij een hypotheekverhoging ongeveer 4 tot 4,5 procent per jaar inclusief eenmalige kosten. Bij een verkoop met terughuur doorgaans 9 tot 13 procent per jaar.

Omdat de eenmalige kosten vrijwel vast zijn. € 2.000 kosten op € 10.000 opname is 20 procent; op € 100.000 is het 2 procent.

Bij de meeste kredietvormen wel. U betaalt dan wel rente over die kosten, wat de effectieve jaarlast licht verhoogt.