Is overwaarde opnemen verstandig?

De eerlijkste vergelijking is de effectieve jaarlast: wat u per jaar kwijt bent om over het geld te kunnen beschikken, uitgedrukt als percentage. Onderstaande tabel gaat uit van een woning van € 400.000, een opname van € 50.000 en een woonduur van tien jaar.

Over de overwaarde zelf betaalt u geen belasting. Dat klopt, en het is precies daar waar het misgaat: zodra het geld op uw rekening staat, is het vermogen en telt het mee voor drie regelingen tegelijk.

• Box 3boven het heffingsvrij vermogen van € 57.684 per persoon betaalt u ongeveer 2,1 procent per jaar over het meerdere.
• Eigen bijdrage Wlz4 procent van uw vermogen telt mee als inkomen, wat de eigen bijdrage bij zorg met verblijf fors kan verhogen.
• Huurtoeslagboven € 39.896 vermogen vervalt het recht volledig, wat bij terughuur direct pijn doet.
• Zorgtoeslag en het eigen risico kunnen eveneens veranderen bij een hoger vermogen.

Ter illustratie vier veelvoorkomende situaties. Ze zijn niet uw situatie, maar ze laten zien hoe de afweging verschuift.

Werk in vijf stappen. Bepaal eerst het bedrag dat u echt nodig heeft en waarvoor. Vraag daarna bij twee geldverstrekkers een hypotheekverhoging aan; dat is gratis informatie, ook als het een nee wordt. Reken vervolgens de resterende routes door op effectieve jaarlast over vijf, tien en vijftien jaar.

Neem daarna de fiscale gevolgen mee en kijk wat er per saldo overblijft. Leg pas in de laatste stap een handtekening, en laat elk contract vooraf lezen door iemand die geen belang heeft bij de uitkomst: een notaris die u zelf kiest, of een onafhankelijk adviseur die per uur wordt betaald.

Het Nibud, de Autoriteit Financiële Markten en de Vereniging Eigen Huis waarschuwen alle drie voor het onderschatten van de totale kosten. Vooral bij verkoopconstructies zonder toezicht lopen consumenten het risico dat ze de waardestijging en de fiscale gevolgen onderschatten.

Ons advies sluit daarbij aan: begin met de goedkoopste route, vergelijk op effectieve jaarlast en laat alles schriftelijk vastleggen. Een hoge druk om snel te tekenen is een waarschuwingssignaal.

Overwaarde opnemen raakt niet alleen u, maar ook uw erfgenamen. Bespreek daarom van tevoren welke route u overweegt en waarom. Dat voorkomt misverstanden later.

Leg de berekening voor: het bedrag dat u opneemt, de kosten over tien jaar en wat er dan nog overblijft voor de erfenis. Zo maken uw kinderen niet alleen de afweging mee, maar begrijpen ze ook waarom u een bepaalde keuze maakt.

Of overwaarde opnemen verstandig is, hangt af van wat u ermee doet en van hoe lang u nog in de woning wilt blijven. In deze vijf situaties pakt het in de praktijk vaak goed uit.

• U lost een dure consumptieve lening afu ruilt 8 tot 10 procent rente in voor 4 procent.
• U verbouwt of verduurzaamtde rente is aftrekbaar en de waarde van de woning stijgt vaak mee.
• U past de woning aan zodat u er kunt blijven woneneen traplift of gelijkvloerse badkamer voorkomt een gedwongen verhuizing.
• U vult een tijdelijk tekort aan tot uw pensioen ingaateen korte looptijd houdt de rentekosten laag.
• U schenkt aan kinderen op een moment dat zij het nodig hebben, en u bespreekt dat vooraf met alle erfgenamen.

Er zijn ook situaties waarin opnemen een probleem vooruitschuift in plaats van oplost. Herkent u zich hierin, ga dan eerst in gesprek met een onafhankelijk adviseur of met het Nibud.

• U heeft een structureel tekort dat groter is dan de opname kan dragen: het geld is dan na enkele jaren op en de schuld blijft.
• U wilt binnen vijf jaar verhuizende eenmalige kosten van € 2.500 tot € 4.500 verdient u dan niet terug.
• U wilt beleggen met het opgenomen bedragu leent tegen rente om risico te nemen, en dat is zelden verstandig.
• Uw partner is het er niet mee eens of begrijpt de gevolgen niet: beide handtekeningen zijn nodig, en spijt achteraf is duur.
• U staat onder druk van een verkoper of adviseur die haast maakt: elke serieuze aanbieder gunt u bedenktijd.

De belangrijkste reden dat mensen achteraf ontevreden zijn, is dat zij routes hebben vergeleken op het bedrag dat zij ontvingen in plaats van op wat het kost. Reken elke route om naar een bedrag per jaar: rente, huur, korting en misgelopen waardestijging bij elkaar.

Bij een woning van € 400.000 kost een opeethypotheek van € 50.000 over tien jaar circa € 27.600. Verkopen en terughuren kost over dezelfde periode al snel € 250.000 tot € 300.000 aan korting, huur en gemiste waardegroei. Dat verschil is niet altijd zichtbaar in de brochure.

Vraag bij elke aanbieder om een overzicht van de totale kosten na vijf, tien en twintig jaar, en om de aanname over de waardeontwikkeling die daarbij is gebruikt.

Leeftijd bepaalt vooral welke routes openstaan, niet of het verstandig is. Boven de 70 vallen inkomensafhankelijke leningen vaker af en komen opeet- en verzilverproducten in beeld.

Vrijwel altijd een verhoging van de bestaande hypotheek. U betaalt alleen rente, houdt de woning en behoudt de volledige waardestijging.

Dat kan, maar reken het effect op uw eigen buffer en op de erfenis door. Een schenking uit geleend geld kost rente die uiteindelijk ook uit de nalatenschap komt.

Zelden. U betaalt gegarandeerde rente en box 3-heffing tegenover een onzeker rendement, terwijl uw woning als onderpand dient.

Bij een hypotheekverhoging kunt u meestal boetevrij extra aflossen. Bij verkoop met terughuur is terugdraaien in de praktijk onmogelijk; dat maakt die route ingrijpender.

Die vergelijking gaat niet op bij lenen: u houdt de woning en dus de volledige waardestijging. Bij verkoop met terughuur staat u die stijging wél af, en daar telt het zwaar mee.

Bij hypothecair krediet is advies wettelijk verplicht en dus onvermijdelijk. Bij verkoopconstructies is het niet verplicht, maar wel verstandig omdat de contracten sterk uiteenlopen.

Ja. Met de rekenhulp op deze site zet u de routes naast elkaar op basis van uw eigen woningwaarde, bedrag en woonduur.

Het grootste risico is dat u een dure route kiest zonder dat te beseffen. Verkoopconstructies zien er aantrekkelijk uit door het hoge bedrag ineens, maar kosten over de looptijd vaak veel meer dan lenen.

Ja, via een opeethypotheek, verzilverhypotheek, verkopen met woonrecht of verkopen en terughuren. Let op: geen maandlast betekent niet dat het gratis is; de kosten zitten in bijgeschreven rente, korting of misgelopen waardestijging.