Overwaarde verzilveren: wat het betekent en wat u overhoudt

Neem een woning van €400.000 zonder hypotheek. Bij een verzilverhypotheek met 4,5 procent bijschrijvende rente en een opname van €100.000 groeit de schuld in tien jaar naar ongeveer €155.000; de resterende overwaarde is dan bij 2 procent waardegroei ongeveer €333.000.

Bij verkopen en terughuren tegen 80 procent ontvangt u €320.000 ineens, betaalt u in tien jaar circa €132.000 huur en is de waardestijging van ongeveer €88.000 niet meer van u. Dat verschil is de prijs van geen maandlast en geen inkomenstoets.

Vraag om één getal: de effectieve jaarlast in procenten over vijf, tien en vijftien jaar, inclusief huur, korting en misgelopen waardegroei. Iedere aanbieder kan dat uitrekenen; niet iedereen wil het opschrijven.

Laat het antwoord schriftelijk bevestigen. Een mondelinge toelichting bij de keukentafel is geen contractstuk.

Neem een woning van € 400.000 zonder hypotheek en u wilt € 100.000 gebruiken. De tabel hieronder toont wat er na tien jaar overblijft. De getallen zijn indicatief, maar het verschil in structuur is echt.

Verzilveren is verstandig als u een duidelijk doel heeft en de prijs accepteert. Een hypotheekverhoging voor een verbouwing is meestal de goedkoopste vorm. Verkopen en terughuren kan passen als u geen maandlast wilt, geen erfgenamen heeft die de woning willen overnemen en u bereid bent de waardestijging af te staan.

Kleiner wonen is verstandig als u een geschikte woning vindt en de verhuiskosten opwegen tegen de maandlasten die u achter zich laat.

De grootste valkuil is het woord zelf. Omdat het geen product is, kan elke aanbieder er een eigen invulling aan geven. Vraag altijd om de juridische structuur: lening, koop of verhuizing.

Een tweede valkuil is het vergelijken op het uitgekeerde bedrag. Een verkoopconstructie geeft meer geld ineens dan een lening, maar kost over de looptijd vaak meer omdat u de waardestijging misloopt.

Verzilveren begint niet bij een aanbieder, maar bij uw eigen doel. Werk deze volgorde af, dan voorkomt u dat u kiest op basis van het eerste aanbod dat langskomt.

• Bepaal het doeleen eenmalig bedrag, een maandelijkse aanvulling of lagere vaste lasten.
• Bepaal uw overwaardemarktwaarde min resterende hypotheek.
• Selecteer de routes die bij uw doel en leeftijd passen.
• Vraag bij minimaal drie aanbieders een indicatie met dezelfde uitgangspunten.
• Reken elk aanbod om naar kosten na vijf, tien en twintig jaar.
• Bespreek de uitkomst met uw partner en, als dat kan, met uw kinderen.

Verzilveren is geen wettelijk begrip en geen productnaam. Het is een marketingterm die aanbieders gebruiken voor uiteenlopende constructies: van een hypothecaire lening zonder maandlast tot een volledige verkoop met terughuur. Juist omdat de term zo ruim is, zegt hij op zichzelf niets over de kosten of over uw rechten.

Vraag daarom bij elk aanbod dat zich verzilveren noemt drie dingen: blijf ik eigenaar, wat is de rente of de korting, en wat gebeurt er bij overlijden of verhuizing. Met die drie antwoorden weet u in welke categorie het product valt.

Bij hypothecair krediet geldt de Wet op het financieel toezicht. Aanbieders moeten een vergunning hebben, advies is verplicht, er gelden informatie-eisen en u kunt terecht bij het Kifid als er een geschil ontstaat. Dat is een aanzienlijke bescherming.

Bij verkoopconstructies geldt die bescherming niet. De verkoop van uw woning is een overeenkomst tussen twee partijen, zonder vergunningplicht, zonder verplichte adviesronde en zonder klachteninstituut. U bent aangewezen op het burgerlijk recht, op de notaris en op de kwaliteit van het contract.

Dat is geen reden om verkoopconstructies af te wijzen, maar wel om ze anders te beoordelen. Waar u bij een hypotheek mag vertrouwen op een gestandaardiseerd proces, moet u bij een verkoop zelf elke bepaling laten toetsen.

Onderstaande punten komen uit ons aanbiedersonderzoek. Ze zijn geen advies, maar wel de vragen die het vaakst onbeantwoord blijven.

• Op welke taxatie is het bod gebaseerd, en mag u zelf een tegentaxatie laten doen?
• Hoe wordt de huur bepaald en met welk percentage stijgt die per jaar?
• Is het woonrecht vastgelegd als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, als vruchtgebruik of als persoonlijk recht?
• Wat gebeurt er als de koper de woning doorverkoopt of failliet gaat?
• Wie betaalt onderhoud, verzekering en eigenaarslasten na de verkoop?
• Is er een bedenktijd, en zo ja hoe lang?

Bij een woning van € 400.000 zonder hypotheek en een bod van 80 procent ontvangt u € 320.000. Daarvan gaat niets naar de belasting, maar het bedrag telt vanaf dat moment mee als vermogen. Bij een alleenstaande is € 262.316 belast in box 3, wat neerkomt op ongeveer € 5.550 per jaar.

Daarnaast betaalt u huur. Bij € 1.100 per maand met 3 procent indexatie is dat over tien jaar ruim € 151.000. En u mist de waardestijging: bij 2 procent per jaar is dat ongeveer € 87.000 in tien jaar.

Per saldo houdt u van de € 320.000 na tien jaar aanzienlijk minder over dan het bedrag suggereert. Reken dat door met uw eigen getallen voordat u een handtekening zet.

Nee. Een opeethypotheek is één van de manieren om te verzilveren. De term verzilveren dekt ook verkoopconstructies waarbij u geen eigenaar meer bent en die niet onder AFM-toezicht vallen.

Alleen de kredietvormen. Verkopen en terughuren en verkopen met woonrecht zijn koopovereenkomsten en vallen buiten het toezicht op financiële producten.

Bij een lening houdt u de woning en de waardegroei, min de opgelopen schuld. Bij een verkoopconstructie houdt u de koopsom min de huur die u daarna betaalt. Reken beide door over dezelfde looptijd.

Ja, door een hypotheekverhoging, opeethypotheek of verzilverhypotheek. U blijft dan eigenaar en krijgt geld uit de overwaarde.

Dat hangt van uw situatie af. Consumptief lenen zonder onderpand heeft vaak de hoogste rente. Verkopen en terughuren kan over de lange termijn duur zijn door misgelopen waardestijging en huur.

Voor kredietvormen is advies verplicht onder de Wft. Voor verkoopconstructies is dat niet zo, maar het is wel sterk aan te raden om een onafhankelijk adviseur of jurist te raadplegen.

Een hypotheekverhoging duurt vier tot acht weken. Een opeethypotheek of verzilverhypotheek vraagt vaak meer tijd voor onderzoek. Verkopen en terughuren kan enkele maanden duren.

Ja. Bij een opeethypotheek kunt u vaak een maximum afspreken en in delen opnemen. Bij verkopen en terughuren is dat meestal niet mogelijk: u verkoopt de hele woning.

Niet altijd. Sommige verzilverproducten zijn hypothecaire leningen waarbij u eigenaar blijft; andere zijn een volledige verkoop. Vraag altijd expliciet wie na afloop eigenaar is.

Alleen bij hypothecair krediet. Verkoopconstructies vallen buiten de Wft, zonder vergunningplicht, verplicht advies of toegang tot het Kifid.

Bij een lening wel; u lost af uit de verkoopopbrengst. Bij een verkoop met woonrecht hangt het af van het contract, en verliest u het recht vaak zonder vergoeding.