Waarom krijg ik maar 70 tot 90 procent van de waarde?
Omdat de koper geen leeg huis koopt maar een verhuurd huis. Een woning in verhuurde staat is minder waard dan dezelfde woning leeg: de koper kan er niet zelf in en weet niet wanneer hij vrijkomt. Daarnaast wil de koper rendement en dekt hij risico af. Samen verklaart dat de korting van 10 tot 30 procent.
Verhuurde staat
In de markt wordt de waarde in verhuurde staat uitgedrukt als percentage van de leegwaarde. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een oudere bewoner ligt dat percentage doorgaans tussen 70 en 85 procent, afhankelijk van de huurprijs en de looptijdverwachting.
Ook de Belastingdienst kent dit begrip: de leegwaarderatio verlaagt de box 3-waarde van verhuurde woningen om dezelfde reden.
Rendement en kosten van de koper
De koper wil doorgaans 4 tot 6 procent brutoaanvangsrendement. Hij betaalt daarnaast 10,4 procent overdrachtsbelasting voor beleggers, plus onderhoud, verzekering en beheer. Die posten worden verrekend in de aankoopprijs, niet in de huur.
Hoe hoger het gewenste rendement, hoe lager de prijs die de koper kan bieden bij een gegeven huur. Vraag daarom altijd welk rendement is gehanteerd en welke huur daarbij hoort.
Wat u ook opgeeft
Naast de korting geeft u de toekomstige waardestijging op. Stijgt uw woning van €400.000 in tien jaar met gemiddeld 2,5 procent per jaar, dan is dat ruim €112.000 die niet meer van u is.
Reken die gemiste waardestijging altijd mee in de vergelijking. Zonder die post lijkt de verkoopvariant goedkoper dan hij is.
Wanneer 70 procent te weinig is
Bij een courante woning in een gewilde plaats hoort de prijs eerder aan de bovenkant van de bandbreedte te liggen. Krijgt u een bod rond 70 procent, vraag dan om de onderbouwing: welke taxatie, welk rendement, welke huur.
Laat altijd een eigen taxatie uitvoeren door een taxateur die niet door de koper is aangewezen. Dat is de goedkoopste bescherming die er is.
Verder lezen
Controle en bronnen
Laatst gecontroleerd op door Mark Glas. Onze werkwijze staat op de methodepagina.
- Wet op het financieel toezicht (wetten.overheid.nl) — wanneer een product onder financieel toezicht valt
- Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 4: huur (wetten.overheid.nl) — uw rechten als huurder na verkoop van uw woning
- Belastingdienst: box 3, sparen en beleggen — hoe een bedrag op uw rekening wordt belast
- Belastingdienst: eigen woning en hypotheekrenteaftrek — wanneer rente wel en niet aftrekbaar is