Wat is verkopen en terughuren?

Verkopen en terughuren betekent dat u uw woning verkoopt aan een investeerder en er als huurder blijft wonen. U ontvangt doorgaans 70 tot 90 procent van de marktwaarde en betaalt daarna huur. Het eigendom en de toekomstige waardestijging zijn niet meer van u. Deze producten staan niet onder toezicht van de AFM.

Wat het is

U tekent twee overeenkomsten op dezelfde dag: een koopovereenkomst en een huurovereenkomst. De koper wordt eigenaar, u wordt huurder. U verhuist niet, uw adres verandert niet en voor de buitenwereld ziet niemand het verschil. Financieel verandert er wel veel: het huis is niet langer uw vermogen, maar uw woonlast.

Naast deze vorm bestaan er verwante constructies waarbij u verkoopt maar pas later levert, en waarbij u geen huur betaalt maar maandelijks een deel van de koopsom ontvangt. Die worden aangeboden onder namen als woonrecht, lastenvrij verzilveren of levenslang wonen. De juridische bouwwerken verschillen, de economische kern is hetzelfde: u ruilt eigendom in voor geld en woonzekerheid.

Voor wie het bedoeld is

De doelgroep is meestal 65 jaar of ouder, met een afbetaald of bijna afbetaald huis en een pensioen dat krap is. Het huis is dan een groot vermogen waar u niet bij kunt. Aanbieders spreken die situatie rechtstreeks aan: veel vermogen, weinig besteedbaar inkomen, en geen zin om te verhuizen.

Er is ook een tweede lezer: de volwassen kinderen, meestal tussen de 40 en 60. Zij lezen mee, rekenen mee en erven de uitkomst. Deze site is voor u beiden geschreven: de eerste alinea van elke pagina is het antwoord, de tabellen zijn het bewijs.

De zes routes

Hypotheek verhogen — u blijft eigenaar en leent tegen hypotheekrente; meestal de goedkoopste route.
Verkopen en terughuren — koopsom ineens, daarna huur.
Verkopen met woonrecht — geen huur, maandelijkse uitkering, levering later.
Tijdelijk blijven wonen — overbrugging van ongeveer een jaar.
Verzilverhypotheek — u blijft eigenaar en leent; gereguleerd product.
Kleiner wonen — de volle waarde, maar u verhuist.

Wat het kost

De prijs bestaat uit vier delen: de korting op de marktwaarde, de huur of de gemiste uitkering, de waardestijging die u afstaat, en de fiscale gevolgen. Aanbieders noemen doorgaans alleen het eerste deel, en dan nog in de gunstigste vorm.

Een voorbeeld. Woning van €400.000, verkoop tegen 80 procent, huur van €1.100 per maand, waardeontwikkeling 2 procent per jaar. Na tien jaar heeft u €320.000 ontvangen, €80.000 aan korting afgestaan, ongeveer €88.000 aan waardestijging misgelopen en €132.000 aan huur betaald. Uitgedrukt als effectieve jaarlast is dat een veelvoud van de rente op een verzilverhypotheek.

Reken uw eigen situatie door voordat u een gesprek aangaat. Dan weet u aan tafel welke vraag u moet stellen. Wilt u eerst zien hoe deze route zich verhoudt tot lenen, dan staat dat in het overzicht overwaarde benutten.

De vier dingen die aanbieders niet vertellen

Dat de overwaarde daarna meetelt voor box 3, voor uw eigen bijdrage Wlz en voor uw recht op huurtoeslag.
Dat een huurcontract sinds 1 juli 2024 in beginsel voor onbepaalde tijd geldt en dat terughuur geen wettelijke uitzondering is.
Dat bij elk nieuw huurcontract een WWS-puntentelling hoort, en dat de huur onder 187 punten wettelijk gemaximeerd is.
Dat het woonrecht bij uitgestelde levering vaak niet als zakelijk recht is ingeschreven, en wat dat betekent bij een faillissement.

Alle veertien bevindingen staan uitgewerkt, met bron en met de vraag die u zelf kunt stellen.

Wanneer het wél verstandig kan zijn

Er zijn situaties waarin deze constructies een redelijke uitkomst geven. Als verhuizen medisch of praktisch geen optie is, als de bank geen ruimte meer biedt en als het alternatief is dat u uw huis niet meer kunt onderhouden, dan koopt u met de korting iets echts: blijven wonen zonder maandlast uit een pensioen dat het niet trekt.

Ook bij een restschuld of een dreigende gedwongen verkoop kan snelheid en zekerheid meer waard zijn dan de laatste tien procent van de opbrengst. Dat is een legitieme afweging. De voorwaarde is dat u weet welke prijs u betaalt, en dat u die prijs met een alternatief hebt vergeleken.

Wat u nu kunt doen

Reken uit wat de constructie u over tien jaar kost.
Vraag bij twee banken of een gereguleerde route nog openstaat.
Neem de keukentafelchecklist mee naar elk gesprek en laat de antwoorden schriftelijk bevestigen.
Laat een concept altijd nakijken door een notaris of jurist die niet door de aanbieder wordt betaald.